lakáshitelek

Lakáshitel igénylés személyi feltételei

Alapfeltétel, hogy az igénylők adatai ne szerepeljenek negatív tartalommal a KHR-ben (Központi Hitelinformációs Rendszer). Ez azt jelenti, hogy az aktív és passzív státuszú negatív információ egyaránt kizáró ok.

Ez alól a szabály alól kivételt két eset jelenthet, de ez is csupán egy-egy bankpartnerünknél:

• Az adós legalább 6 hónapja passzív KHR státuszú - a pozitív hitelbírálat ez esetben sem automatikus. Meghatározó az, hogy milyen típusú és összegű hitel esetében történt mulasztás és ez mennyi idő után került rendezésre
• Az adós 1 éven belül, maradéktalanul, saját maga visszafizette korábbi mulasztását.

Fenti két esetben is azonban kizárólag piaci kamatozású lakáshitel érhető el, állami kamattámogatású nem.

A személyi feltételeket illetően meghatározó az igénylők, jövedelmükkel bevont szereplők életkora. A hitelfelvevőknek minden esetben nagykorúnak kell lenni, vagyis 18. életévüket betöltött személyek igényelhetnek lakáshitelt. A kölcsön lejáratakor az igénylők életkora - hitelintézettől függően - nem haladhatja meg a 70-75 évet. Néhány bank esetében azonban az sem probléma, ha valamely jövedelmével bevont adóstárs életkora a kölcsön lejáratakor meghaladja a 75. évet, amennyiben az adós a hitel lejáratakor nem tölti be 75. életévét.

Lakáshitel igénylés jövedelmi feltételei

Jövedelemfedezettség szempontjából meghatározó, hogy mióta és milyen típusú keresőtevékenységet folytat a hitelfelvevő, mennyi az igazolható nettó jövedelem összege, illetve van-e esetleg meglévő hiteltörlesztése.

Elsődlegesen elfogadható jövedelmek az alábbiak:

• Alkalmazotti jövedelem (magyarországi és külföldi)
• Egyéni vagy társas vállalkozásból származó jövedelem
• Nyugdíj

Kiegészítő jövedelmek:

• Családtámogatási ellátások (GYES, GYED, GYOD, CSED, családi pótlék)
• Bónusz, cafeteria
• Osztalék
• Ingatlanbérbeadásból származó jövedelem

A felsorolt elsődleges és kiegészítő jövedelmeken túl további jövedelemtípusok elfogadására is van lehetőség - pénzintézettől függően.

Vannak azonban olyan jövedelemtípusok is, amelyeket egyik bank sem tud figyelembe venni hitelfelvétel során:

• Munkanélküli segély
• Gyermektartási díj
• Árvaellátás
• Rehabilitációs ellátás, járadék
• Főállású anyaságért kapott jövedelem

Alkalmazottak esetén az igénylő aktuális munkahelyén legalább 3 hónapos, határozatlan időre szóló, nem próbaidős munkaviszonynak meg kell lenni. Készpénzben kapott jövedelem a legtöbb banknál nem elfogadható. Határozott idejű munkaviszonyból származó jövedelem is figyelembe vehető meghatározott feltételekkel.

Vállalkozások esetén általában elvárás a legalább 1 éves vállalkozói múlt és 1 lezárt év. Itt is lehetnek azonban eltérések az egyes bankok között. Bankpartnereink között van olyan pénzintézet, ahol nem kizáró ok, ha nincs meg az 1 éves vállalkozói múlt, lezárt évnek azonban ez esetben is meg kell lenni.

Ami a minimálisan elvárt jövedelem összegét illeti, szintén pénzintézetenként változó. 100.000 Ft-ot minden banknál el kell érnie az elsődlegesen elfogadható nettó jövedelem összegének.

JTM szabályok

A jövedelem alapján történő bírálatot a bankok az úgynevezett Jövedelemarányos Törlesztőrészlet Mutató (JTM) alapján végzik. A JTM az ügyfelek rendszeres jövedelmének meghatározott arányában maximalizálja az új hitelfelvételkor vállalható törlesztési terheket. A számítás során az új hitel terhei mellett figyelembe kell venni a hiteligénylő(k) minden fennálló hiteléhez kapcsolódó törlesztési terhét, pl. hitelkeret összegét, hitelkártya tartozást, stb. A háztartás igazolt jövedelme összevontan kerül figyelembevételre.

A 2019. július 1. óta érvényes JTM szabályok alapján az 5 évnél hosszabb futamidejű, forint alapú jelzáloghiteleknél - a kölcsön kamatperiódusának hosszától függően - az alábbi JTM mutatókat alkalmazzák a hitelintézetek:

Jövedelemarányos törlesztési mutató (JTM szabályok)
Havi nettó jövedelem Fogyasztási hitelek Jelzáloghitelek
Kamat periódus
5 évnél rövidebb 5-10 év között Legalább 10 éves
500 ezer Ft alatt 50% 25% 35% 50%
500 ezer Ft vagy feletti 60% 30% 40% 60%

Mutatunk néhány példát arra, hogy fentieket a gyakorlatban miként kell figyelembe venni:

500.000 Ft igazolt nettó jövedelem alatt

• 5 éves kamatperiódusú hitel esetén: az igénylő összes havi törlesztő részlete (a már meglévő és felvenni kívánt kölcsön) nem haladhatja meg jövedelmének 35%-át.
• 10 éves kamatperiódusú hitel esetén: az igénylő összes havi törlesztő részlete (a már meglévő és felvenni kívánt kölcsön) nem haladhatja meg jövedelmének 50%-át.

500.000 Ft-ot elérő igazolt nettó jövedelem esetén

• 5 éves kamatperiódusú hitel esetén: az igénylő összes havi törlesztő részlete (a már meglévő és felvenni kívánt kölcsön) nem haladhatja meg jövedelmének 40%-át.
• 10 éves kamatperiódusú hitel esetén: az igénylő összes havi törlesztő részlete (a már meglévő és felvenni kívánt kölcsön) nem haladhatja meg jövedelmének 60%-át.

Kérje egyedi ajánlatunkat

Adja meg elérhetőségét, szakértőink visszahvják telefonon és bemutatják a részleteket

Visszahívást kérek

Ingatlanfedezetre vonatkozó feltételek

Lakáshitel felvételéhez megfelelő típusú és értékű, Magyarország területén található, önállóan forgalomképes ingatlan bevonása szükséges. Egy hitelügyletbe maximum 3 ingatlan vonható be.

Az alábbi ingatlantípusokat minden bank elfogadja fedezetként:

• Lakóingatlanok: lakás, lakóház, családi ház, ikerház, sorház
• Hétvégi ház, üdülő
• Építési telek - "Beépítetlen terület" megnevezéssel
• Vegyes funkciójú ingatlan, amennyiben a lakófunkció legalább 50 - banktól függően 60%

Üzlethelyiséget legtöbb bank nem fogad el fedezetként, de van olyan bankpartnerünk, ahol speciális feltételekkel ez is lehet fedezet.

Ingatlanfedezetként NEM elfogadható ingatlanok:

• Használatbavételi engedély nélküli ingatlan (kivéve építési hitel)
• Tanya
• Műhely
• Ipartelep
• Üzem
• Részben művelési ág alól ki nem vett területet tartalmazó ingatlan
• Tartási joggal terhelt ingatlan
• Vételi joggal terhelt ingatlan, amennyiben a vételi jog a folyósítást követően is fennmaradna
• Termőföld - legtöbb banknál nem fogadható el, de bankpartnereink egyikénél meghatározott feltételekkel megfelelő fedezet lehet
• Ártérben elhelyezkedő ingatlan.
• Minden olyan ingatlan. amelyre nem köthető kikötésmentes tűz-és elemi kár kockázatra vagyonbiztosítás

Osztatlan közös tulajdonú ingatlan is elfogadható a használati jog megosztásáról szóló, ügyvéd vagy közjegyző által ellenjegyzett megállapodás és vázrajz benyújtásával. A lakóingatlannak önállóan is forgalomképesnek kell lennie, amely műszakilag a többi ingatlantól elhatárolt, külön (önálló) bejárattal és közművekkel (külön mérőóra) rendelkezik.

Szerkezeti megkötés

• Könnyűszerkezetes ingatlan elfogadható fedezetként. Néhány bank azonban kéri az

ÉME/ETA/NMÉ/EMÉ engedélyek benyújtását

• Vályog és vegyes falazatú ingatlan is elfogadható, ha az ingatlan megfelelő állapotú és értékű

Milyen terhek fogadható terhek a fedezetül felajánlott ingatlanon lakáshitel igénylés esetén:

• Munkáltatói kölcsön vagy vissza nem térítendő támogatás
• Önkormányzati kölcsön vagy vissza nem térítendő támogatás
• Magyar Állam javára bejegyzett jelzálogjog
• Illetékhivatal jelzálogjoga (vagyonszerzési illeték részletfizetése miatti bejegyzés fogadható el) - pénzintézettől függően
• Haszonélvezeti jog
• Özvegyi jog

El NEM fogadható terhek a fedezetül felajánlott ingatlanon:

• Magánszemély jelzálogjoga
• Más pénzintézet jelzálogjoga - ez alól kivétel bankpartnereink egyike, amely meghatározott feltételekkel más pénzintézet jelzálogjogát követő jelzálogbejegyzést is elfogad
• Külföldi pénzintézet jelzálogjoga
• Tartási-, öröklési- és életjáradékjog
• NAV jelzálogjog
• Végrehajtási jog
• Perfeljegyzés
• Visszavásárlási jog

HFM mutató, mint lakáshitel feltétel

A HFM mutató az ingatlanfedezet arányában korlátozza a felvehető hitel nagyságát. A HFM (Hitelfedezet Mutató) lényege, hogy forinthiteleknél a kitettség nem haladhatja meg az ingatlan forgalmi értékének 80%-át. Ezen előírás minden pénzintézetre vonatkozik, de ezen belül az egyes bankok saját belső finanszírozási arányokat alakítottak ki. Ennek eredményeként a ténylegesen nyújtható hitelösszeg - az ingatlan területi elhelyezkedésétől, ügyfélminősítéstől függően - sok esetben 80%-ánál kisebb arányú is lehet.

Lakáscélú hitelekhez szükséges önerő

Korszerűsítési, felújítási, bővítési célú hitelek esetén nem szükséges önerő a finanszírozáshoz, amennyiben azok költségvetését a célingatlan elbírja.

Vásárlási, építési hitelek esetében azonban szükség van önerőre. Azt, hogy mennyire, általánosságban nem lehet megmondani. Minden hitelügyletnél vizsgálni kell az adott ingatlant, annak állapotát, területi elhelyezkedését, építkezés esetén a bekerülési költségét is. Ezt a célt szolgálja a banki értékbecslés. Erre előzetesen - például egy lakásvásárlás esetén már az adásvételi szerződés megkötése előtt - is van lehetőség. A maximális hitelösszeg meghatározásánál az értékbecslő által megállapított forgalmi, illetve hitelbiztosítéki értéken túl meghatározó a jövedelemfedezettség is.

Önerő nélkül esetlegesen akkor van mód lakáshitel felvételére, ha az ügylethez kapcsolódik vissza nem térítendő lakáscélú állami támogatás - CSOK, falusi CSOK - ami önerőként vehető figyelembe, vagy akkor, ha van lehetőség plusz ingatlanfedezet bevonására.